<2> 프라임, 서브프라임?

안녕하세요.

 

오늘은 2008년 금융위기를 불러왔었던 서브프라임 모기지 사태에 대해 간략히 얘기를 해볼까 합니다. 그러면서 추가로 이 프라임과 서브프라임 등급이 어떤 것인지에 대해서도 알아볼게요!

 

흔히 2008년 금융위기를 미국발 금융위기라고 많이 들어보셨을 겁니다. 왜 그런지 이유를 살펴보면 미국의 주택담보대출은 신용등급에 따라서 프라임, 알트에이, 서브프라임 등으로 구분이 되는데 물론 프라임이 높은 신용등급이며 아래로 올 수록 낮은 신용등급입니다. 보통 대출의 경우 신용등급에 따라서 금리의 차이가 발생하게 되는 것은 다들 알고 계실 겁니다. 그리고 이러한 주택담보대출의 경우 채무자 (돈을 빌린 사람)이 상환을 못하게 될 경우 담보로 잡았던 집을 경매로 처분하여 대출금을 강제 상환시키는 구조입니다. 여기까지만 살펴보면 딱히 문제점은 없어 보입니다. 왜냐하면 채무자의 경우 집을 통째로 경매로 넘기기 싫으면 대출금을 열심히 갚을 것이며, 은행의 경우에도 대출금을 못 갚을 시 담보를 처분하여 이를 상환시키면 되니까요.

 

그런데, 무엇 때문에 이러한 사태가 벌어진걸까요? 

 

먼저 2000년 초반 미국 경제가 테러나 전쟁등으로 악화되자 경기를 부양시키기 위하여 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 그렇게 될 경우 저금리로 대출을 받아 높은 수익률을 낼 수 있는 곳에 투자를 할 수 있기 때문에 대출을 받는 사람들이 급격히 늘어 났으며 적당한 투자 자산인 부동산에 많이 투자를 하게 되었습니다. 이에 따라 부동산 가격은 급격히 올라 갔으며 낮은 신용등급인 서브프라임 모기지 대출금리보다 주택 상승률이 높았기에 채무자가 갚지 못하더라도 상승된 주택가격으로 손해가 보전되는 구조인 해당 상품에 대한 거래량은 상승하였습니다. 또한 이러한 서브프라임 모기지론을 증권화 하여 판매를 하였습니다.

 

증권화란 흔히 주택저당증권(MBS)라고 하는 유동화증권으로 판매를 하게 되었는데, 해당 내용을 살펴보면 금융회사는 주택담보채권을 유동화중개회사(SPC)에 팔고, 이 유동화중개회사는 이 채권을 담보로 다른 상품(주로 파생상품)과 결합하여 증권 형식으로 발행 함으로써 투자자들에게 판매를 하는 구조입니다. 이로 인하여 판매된 대금을 금융회사는 회수하여 다른 주택담보대출을 해주고, MBS 투자자들은 높은 신용등급(담보가 있으며, 메이저 은행 및 투자회사가 보증하므로)의 상품에 투자함으로써 리스크는 적고 수익률은 큰 상품에 투자하는 격이 됩니다.

 

이제부터 문제가 발생하게 됩니다. 

 

주택의 가격 상승은 일종의 버블이었으며, 2004년 미국이 저금리 정책을 하지 않게 되면서 이러한 부동산 버블은 급격히 꺼지기 시작 했습니다. 이에 따라 서브프라임 모기지론에 대한 금리가 상승하게 되었으며, 채무자들이 원리금(원금+이자)를 상환을 하지 못하게 되면서 문제가 발생하게 됩니다. 아까 제가 말씀 드린대로 돈을 못 갚게 될 경우 담보를 처분하여 손실을 보전하면 되지 않느냐 라고 말씀하실 수 있지만 한 개인과 금융회사간의 대출계약이 아닌 이제는 다수가 엮여 있는 상황이 발생하였습니다.

 

왜냐하면, 위에 말씀드린 증권화 때문입니다. 금융회사는 주택담보대출금을 유동화회사에게 판매하여 조기 회수 하였지만 대출채권을 증권화하여 판매를 해서 충당한 금액이기 때문에 실질적으로 채무자가 상환한 금액은 아닙니다. 또한 이 조기 회수한 금액으로 다른 채무자에게 주택담보대출을 실행하게 되고 또 증권화 하여 회수 된 금액으로 다시 대출을 실행 하는 형식이 되어버립니다. 이렇게 되면 담보로 잡혀있는 주택의 가격에 비해 훨씬 많은 금액이 채무와 투자금 형식으로 섞여 있는 상태가 되어버립니다. 여기서 채무자가 더 이상 대출금 상환을 하지 못하고 채무불이행이나 파산을 해버리게 되면 이 주택에 엮여 있는 모든 투자자 및 금융회사들은 그대로 손해를 보게 되는 것입니다.

 

결국 부동산 버블이 꺼지면서 다시 높아진 금리에 대출금을 상환하지 못하는 채무자가 늘어남에 따라 이에 엮여 있던 모든 투자상품들이 파산을 하게 되는 상황이 벌어진 것입니다. 그리고 대표적으로 TOP급인 투자은행은 리만브라더스를 비롯하여 여러 투자은행들이 파산을 하게 되었습니다. 금융상품은 전세계로 판매가 되고 있고 각 세계의 투자은행들이 다투어 해당 상품을 취급하였던 만큼 미국에서 벌어진 사태이지만 전 세계의 금융에 큰 타격을 주게 된 것이라 볼 수 있습니다.

 

대출이 실행되지 말았어야할 사람들에게 실행한 무분별한 대출과 큰 수익률에 열을 올린 지나친 욕심으로 인한 결과가 아닌가 싶습니다. 

 

찾아 주셔서 감사드리며, 다음 포스팅에서는 더 좋은 내용으로 찾아 뵙겠습니다!